Рынок недвижимости, вопреки ожиданиям, от пандемии только выиграл и вместо снижения активно растет, если не перегрет. К таким выводам пришли аналитики Сбербанка. Их исследование основано, в том числе, на данных объявлений в сервисе Сбербанка «Домклик» в июле-августе – эти месяцы выбраны потому, что большинство ограничений были сняты, и рынок вернулся в нормальное состояние (большинство сделок, не заключенных из-за изоляции, по оценкам Сбербанка, совершены в начале лета).
Цены на жилье выросли в среднем на 3% год к году, причем новостройки дорожали вдвое быстрее: на 6,2%, подсчитали аналитики Сбербанка. Они связывают это с антикризисной программой ипотеки под 6,5% на покупку жилья в новостройках. По данным оператора программы «Дом.РФ», к 10 сентября банки выдали льготных кредитов на 465 млрд руб. Снижались и ставки базовых программ банков, следуя за ключевой ставкой ЦБ.
И пока ипотека дешевела, жилье дорожало.
Это следствие снижения ставок ипотеки, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, один из авторов исследования: такое уже было после снижения ставок в 2018-2019 гг., цены на недвижимость также подскочили.
Об опасности предупреждали еще до запуска льготной ипотеки аналитики Центробанка (их мнение может не совпадать с позицией регулятора): чересчур усердное снижение ставок ипотеки может в конечном счете привести к обратному эффекту – снизить доступность жилья. Если ставки будут падать быстрее, чем будет расти предложение жилья, это приведет к росту спроса и цен на недвижимость и может даже угрожать макроэкономической стабильности, опасались авторы исследования.
Не очень страшно
Рост спроса стал влиять на цены, но они находятся в пределах инфляции или немного превышает ее, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг: «При инфляции 3,5-4% рост [цен в новостройках на 6,2%] получается порядка 2 п. п. в реальном выражении. Это нормально».
Цены на жилье в этом году продолжали рост даже во время карантина, сетует руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. По подсчетам irn.ru, в Москве они выросли летом примерно на 10%, это близко к оценкам Сбербанка. «Возможно, это знак, что правительству не стоит продлевать программу льготной ипотеки – это может еще больше усилить перекосы на рынке», – делает вывод Репченко.
По некоторым показателям ситуацию даже можно охарактеризовать как локальный перегрев, говорится в исследовании Сбербанка. Столь быстрый рост цен за такой короткий промежуток времени может говорить о некотором перегреве, но пока это не критично, уточняет Матовников: «Ухудшится ли ситуация, будет зависеть от того, какими темпами будет продолжаться рост цен и не будет ли снижение ставок компенсировано приростом стоимости жилья».
Бума на рынке недвижимости никто не ждет: вскоре рост цен замедлится. По прогнозу Репченко, цены на жилье в Московском регионе за 2020 г. вырастут примерно на 10%, но дальше рынок может столкнуться со стагнацией: спрос со стороны платежеспособных заемщиков будет исчерпан, а переток вкладчиков завершится.
Прогноз АКРА: в этом году цены на жилье могут вырасти примерно на 15-20% – против 8% за 2019 г. К концу года рост цен начнет тормозиться, полагает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков: потенциал удешевления ипотеки почти исчерпан, а льготная программа завершится в ноябре.
Ставки рулят
С июля спросом на недвижимость управляют ставки ипотеки, уверены аналитики Сбербанка: отложенный спрос, по их мнению, был компенсирован еще в июне. Ставки – основная причина нынешнего роста цен, согласен Танурков. По подсчетам АКРА, снижение ставок ипотеки на 1 п. п. в среднем приводит к росту цен в новостройках примерно на 5%.
В ипотеке сейчас самый настоящий бум. В июле, по данным ЦБ, россияне взяли максимальную сумму по минимальной ставке — почти 146 000 кредитов на 362 млрд руб. в среднем под 7,28% годовых. По предварительной оценке «Дом.РФ» и агентства Frank RG, в августе этот рекорд, вероятно, был побит – банки выдали 148 000 кредитов на 375 млрд руб. (данные ЦБ будут опубликованы в конце сентября).
Не только ставки
Репченко выделяет еще несколько причин роста цен – помимо ипотечных ставок. Вместе с ними падали ставки депозитов, в том числе крупных, на проценты по которым вводится налог. Вкупе с ослаблением рубля это привело к перетоку части накоплений на рынок жилья, полагает Репченко: покупка недвижимости часто рассматривается как способ защитить вложения – в конце 2014 г. цены на жилье также подскочили. Разница в том, что раньше в кризис ЦБ повышал ключевую ставку, и ослабление курса компенсировалось повышенными ставками по вкладам, плюс высокие ставки ипотеки ограничивали спрос, указывает Репченко. Но политика снижения ставок в этом году все изменила.
В ипотеке можно использовать материнский капитал, который в этом году распространили на первого ребенка – это тоже сыграло роль, полагает Танурков: у некоторых региональных застройщиков доля таких сделок заметно выросла. Плюс из-за перехода на счета эксроу в 2019 г. стала снижаться доля сделок на этапе котлована, где цена квартиры обычно дешевле всего, а средняя цена предложения – расти.
